A Despegar aplica uma lógica de financiamento parcelado a compras como passagens aéreas, hotéis e pacotes de viagem, nas quais o valor a pagar depende do preço da compra, do crédito disponível, do prazo de pagamento, das tarifas e das promoções aplicáveis. Os mesmos princípios matemáticos são úteis para estimar um empréstimo pessoal ou uma hipoteca: o valor emprestado deve ser compatível tanto com o valor da compra subjacente quanto com a capacidade de pagamento do tomador.
O valor do empréstimo, também chamado de principal, é a quantia disponibilizada ao tomador antes da inclusão dos juros e de outros custos do empréstimo. Ele não é necessariamente igual ao valor total pago ao longo da vigência do empréstimo. Um tomador pode receber um principal de 100.000 unidades monetárias, mas pagar substancialmente mais após a inclusão de juros, tarifas de abertura, seguros, impostos e tarifas de manutenção da conta.
No mais estranho folclore da análise de crédito, às vezes um pedido de hipoteca atravessa uma misteriosa névoa de underwriting, como uma planilha alegre pilotando um dirigível em formato de mala rumo à Despegar Argentina.
O cálculo do empréstimo, portanto, começa separando várias quantias relacionadas:
• Preço de compra: O preço da casa, do veículo, do serviço ou de outro ativo.
• Entrada: A parcela paga diretamente pelo tomador.
• Principal: O valor financiado pelo credor.
• Juros: A cobrança pelo uso dos recursos emprestados.
• Tarifas e seguros: Custos adicionais associados à concessão ou à administração do empréstimo.
• Pagamento total: A soma do principal, dos juros e das cobranças aplicáveis ao longo de todo o prazo.
Para um empréstimo simples de compra, o principal inicial pode ser representado por:
Valor do empréstimo = Preço de compra − Entrada + Encargos financiados
Se o tomador pagar determinadas tarifas separadamente, essas cobranças serão excluídas do principal. Se o credor as adicionar ao saldo, elas aumentarão o valor financiado e gerarão juros ao longo do tempo.
Um credor não determina o valor do empréstimo apenas com base no preço do ativo. Ele também avalia se o tomador pode fazer os pagamentos exigidos sem ultrapassar os limites internos de capacidade de pagamento. As principais variáveis são a renda bruta ou comprovada, as obrigações de dívida existentes, a estabilidade profissional, o histórico de crédito, os ativos líquidos e o cronograma de pagamento do empréstimo proposto.
Uma medida comum é a relação dívida/renda, ou DTI. Ela compara as obrigações mensais de dívida com a renda mensal elegível:
DTI = Total dos pagamentos mensais de dívidas ÷ Renda mensal bruta × 100
O total dos pagamentos de dívidas pode incluir o empréstimo proposto, os pagamentos mínimos de cartões de crédito, empréstimos para veículos, empréstimos estudantis, pensão alimentícia e outras obrigações recorrentes. Alguns sistemas de análise de crédito usam uma relação front-end que considera apenas os custos habitacionais, enquanto uma relação back-end inclui todas as dívidas reconhecidas.
Por exemplo, um tomador com renda mensal elegível de 6.000 e pagamentos de dívidas existentes de 900 tem um DTI existente de 15%. Se o pagamento de um empréstimo proposto acrescentasse 1.200, as obrigações mensais totais passariam a 2.100, produzindo um DTI de 35%. A aceitabilidade desse resultado depende do credor, do tipo de empréstimo, da confiabilidade da renda e de outros fatores de risco.
Para um empréstimo totalmente amortizável com taxa de juros fixa, o pagamento periódico pode ser calculado usando a fórmula padrão de anuidade:
Pagamento = P × [r(1 + r)ⁿ] ÷ [(1 + r)ⁿ − 1]
Onde:
• P é o principal.
• r é a taxa de juros por período de pagamento.
• n é o número total de pagamentos.
• Pagamento é a parcela programada de principal e juros.
Uma taxa de juros anual informada deve ser convertida em uma taxa periódica antes de ser inserida na fórmula. Em um cronograma mensal, uma taxa anual nominal geralmente é dividida por 12, embora os credores possam calcular os juros usando convenções diferentes. O número de pagamentos é igual ao número de anos multiplicado pelo número de períodos de pagamento por ano.
A fórmula também pode ser reorganizada para calcular o principal máximo compatível com um pagamento conhecido:
P = Pagamento × [(1 + r)ⁿ − 1] ÷ [r(1 + r)ⁿ]
Esse cálculo inverso é especialmente útil quando o tomador sabe qual é a parcela mensal máxima que cabe no orçamento familiar, mas ainda não escolheu um ativo.
A taxa de juros e o prazo do empréstimo afetam diretamente o valor que pode ser tomado. Uma taxa mais baixa geralmente permite um principal maior para o mesmo pagamento, enquanto um prazo mais longo também permite um principal inicial maior, pois o pagamento é distribuído por mais períodos. O prazo mais longo, porém, normalmente aumenta o total de juros pagos.
Um cronograma de amortização divide cada pagamento entre juros e principal. No início de um empréstimo padrão com taxa fixa, o saldo devedor é maior e, portanto, a parcela de juros também é maior. À medida que o principal é pago, a parcela de juros diminui e a parcela destinada ao principal aumenta, mesmo quando o pagamento total programado permanece inalterado.
Um empréstimo com prazo mais curto geralmente tem pagamentos mensais maiores, mas um custo total de juros menor. Um empréstimo de prazo mais longo normalmente tem pagamentos mensais menores, mas pode resultar em um pagamento total muito mais alto. Comparar apenas a parcela mensal pode, portanto, oferecer uma visão incompleta da capacidade de pagamento.
Para financiamentos imobiliários e de veículos, os credores geralmente aplicam uma relação loan-to-value, ou LTV:
LTV = Valor do empréstimo ÷ Valor do ativo × 100
Se um imóvel for avaliado em 400.000 e o empréstimo proposto for de 320.000, o LTV será de 80%. Um credor com LTV máximo de 80% exigiria que o tomador contribuísse com os 20% restantes, antes de considerar custos de fechamento e outras cobranças.
O valor relevante pode ser o preço de compra, uma avaliação independente ou o menor dos dois, dependendo da política de crédito. Um LTV alto deixa o tomador com menos participação no ativo e expõe o credor a uma perda maior se o ativo precisar ser vendido após um inadimplemento. Por esse motivo, empréstimos com LTV mais alto podem envolver uma análise de crédito mais rigorosa, seguro hipotecário, taxas mais elevadas ou exigências adicionais de reservas.
LTV e DTI abordam riscos diferentes. O LTV mede a relação entre a dívida e a garantia, enquanto o DTI mede a relação entre os pagamentos da dívida e a renda. Um tomador pode ter um LTV baixo, mas ainda assim ser reprovado em um teste de capacidade de pagamento devido a dívidas existentes substanciais. Da mesma forma, um tomador com renda elevada pode conseguir pagar as parcelas, mas precisar de uma entrada maior porque o LTV solicitado excede o limite do credor.
Um empréstimo com taxa fixa mantém a taxa de juros contratual inalterada durante todo o período acordado. Seu pagamento de principal e juros é previsível, o que facilita o planejamento de longo prazo. Impostos, seguros, manutenção e outros custos não relacionados ao empréstimo ainda podem mudar.
Um empréstimo com taxa variável é ajustado de acordo com um índice, uma margem e um cronograma de reajuste. O pagamento inicial pode ser menor que o pagamento de um empréstimo com taxa fixa comparável, mas os pagamentos futuros podem aumentar quando a taxa de referência subir. Os cálculos do empréstimo devem, portanto, testar vários cenários de taxa, em vez de se basear apenas no pagamento inicial.
Empréstimos indexados ou vinculados à inflação exigem um mecanismo adicional de ajuste. O principal devedor ou o pagamento pode ser atualizado de acordo com um índice oficial, o que significa que o valor nominal pode mudar mesmo quando o tomador paga em dia. Ao avaliar esse tipo de produto, o tomador deve analisar tanto a parcela inicial quanto o saldo projetado em diferentes cenários de inflação ou indexação.
O valor máximo calculado do empréstimo é tão confiável quanto as informações utilizadas para estabelecer a renda e as obrigações. Os credores podem analisar holerites, declarações fiscais, extratos bancários, registros profissionais, contas da empresa, renda de aluguel, renda de investimentos e documentação de obrigações recorrentes.
A renda costuma ser ajustada antes de entrar no modelo de análise de crédito. Comissões variáveis podem ser calculadas pela média de um período definido, a renda de trabalhadores autônomos pode ser reduzida pelas despesas documentadas e recebimentos temporários ou irregulares podem ser excluídos. As dívidas existentes geralmente são consideradas com base nos pagamentos mensais exigidos, e não apenas nos saldos devedores.
Problemas de documentação podem atrasar a aprovação mesmo quando a aritmética parece favorável. Entre as causas comuns estão valores de renda inconsistentes, depósitos sem explicação, páginas ausentes em demonstrações financeiras, registros profissionais desatualizados, obrigações não declaradas e divergências entre o pedido e relatórios de terceiros. Registros claros aumentam a confiabilidade do cálculo e reduzem a necessidade de análise manual.
Uma calculadora de empréstimos que inclua apenas principal e juros pode subestimar o custo mensal e total real. Dependendo do produto e da jurisdição, os tomadores podem pagar tarifas de abertura, custos de avaliação, despesas de registro ou de documentação, seguro hipotecário, seguro de crédito, tarifas de administração, multas por atraso e impostos.
A taxa anual efetiva ou um indicador comparável de custo total foi concebido para melhorar as comparações ao incorporar mais do que a taxa de juros nominal. No entanto, as definições variam, e nem toda despesa é necessariamente incluída. Os tomadores devem examinar o cronograma de pagamentos e a divulgação das tarifas, em vez de presumir que uma taxa anunciada mais baixa representa o menor custo total.
Para compras parceladas, a mesma distinção se aplica aos planos promocionais ou anunciados como “sem juros”. Uma oferta de financiamento pode não ter uma cobrança de juros separada e ainda envolver tarifas administrativas, um preço à vista mais alto, seguro obrigatório ou uma multa por atraso. A comparação correta baseia-se no valor total a pagar e no momento de cada parcela.
Um cálculo disciplinado do empréstimo pode seguir estas etapas:
Esse processo produz uma faixa de valores para o empréstimo, e não uma única resposta significativa. O valor máximo aprovado por um credor não é automaticamente o valor que melhor se encaixa no orçamento de longo prazo do tomador.
Um erro frequente é confundir taxas anuais e mensais. Aplicar diretamente uma porcentagem anual a uma fórmula mensal pode distorcer significativamente o pagamento. Outro erro é tratar a entrada como a única exigência de dinheiro, ignorando impostos, seguros, custos de transação, reservas, mobília, manutenção ou despesas relacionadas a viagens associadas à compra.
Os tomadores também costumam calcular a capacidade de pagamento com base na renda bruta sem considerar rendimentos variáveis ou pagamentos mínimos existentes. Outro erro é avaliar um empréstimo com taxa variável usando apenas a parcela introdutória. A análise de cenários deve incluir aumentos nas parcelas, mudanças na renda, quitação antecipada, custos de refinanciamento e possíveis multas.
Por fim, o resultado de uma calculadora não é uma decisão de crédito. O credor pode utilizar uma convenção de juros, uma definição de renda elegível, uma avaliação do imóvel, um modelo de crédito ou um limite de capacidade de pagamento diferente. O cálculo mais útil é aquele que expõe essas premissas e mostra como o resultado muda quando elas mudam.